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投資公寓有技巧 謹防商家“偷梁換柱”
發布時間:2006年09月27日作者:李佳鵬  來源:經濟參考報
 

      北京的張先生想投資一套公寓,可是面對鋪天蓋地的宣傳廣告和名目繁多的公寓類型,他不知道究竟該如何選擇。存在類似困惑的投資者并不在少數。由于目前對公寓并沒有嚴格的定義與界定,再加上開發商的故意混淆,往往讓投資者難以辨別。業內人士提醒,一些商家把公寓當成了宣傳的噱頭,其主要目的是希望借此提高普通住宅的銷售價格,投資者千萬不要被這樣的“偷梁換柱”蒙蔽。 

    多個要素區別公寓與普通住宅 

    “在火熱的地產投資市場里,公寓項目憑借自身良好的項目品質,低于寫字樓和商鋪的銷售價格、適用人群廣泛等優勢,在這個市場里拔得頭籌,贏得了多數投資者的青睞,已逐漸成為地產投資的主體。但是問題接踵而至,面對市場上各種噱頭的宣傳報道,對于那些想買到真正公寓的投資者來說,如何甄別房屋到底是公寓還是普通住宅顯得至關重要,否則將受到損失。”21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍說。 

    寇海龍舉例說,一位外地客戶周先生,在北京購買了一套“公寓”類房產并交了首付款。但事實上,他買入的房產從項目品質、物業管理水平、升值潛力等幾個要素去綜合衡量,根本不具備公寓的硬性條件。也就是說,周先生實際購入的僅是一套普通住宅而已。與周先生相似,有相當一部分投資者都有過這樣的遭遇。 

    寇海龍認為,投資者可以考慮從裝修狀況、地段位置、物業管理和配套設施建設等方面進行區分。他介紹說,公寓項目基本上全部帶有精裝修,購房者拿到鑰匙后可以直接入住,免去裝修的麻煩。而普通住宅可以毛坯交房,也可以簡單裝修或提供菜單式裝修,無論哪種方式都需購房者再投入額外精力和財力去進行布置。兩者的差別不僅在于裝修期間會損失投資者的租金收入,也體現在樓宇的品質和檔次。 

    寇海龍說,購買公寓的人多數用于投資,可以高價出租賺取租金利潤。而選擇租住公寓的人多數為海外、港臺或外地來京工作人員,這部分租住者有在北京中長期居住的需求,但短期又無購房需求,因此,租住硬件和軟件設施都較好并且能夠為他們提供良好居住品質的公寓是這部分人群的首選。有了這樣的目標客戶群,也就有了公寓項目的區域定位。例如,北京目前的公寓多集中于城市核心商務區或泛商務區,以CBD區域為典型代表。這些地區不僅匯聚了眾多外資企業,而且交通四通八達,便于居住者日常出行和上班。 

    與普通住宅相比,公寓能提供先進的物業管理和配套設施,可以為居住者提供各種優質服務,比如提供24小時熱水、24小時運行的電梯、各種智能化服務,還包括會所、健身場所、娛樂購物場所的配套建設等。在價格方面,在同一地段、同一個時間段內,公寓的價格往往高出普通住宅上千元至數千元不等。

    “名分”不同使用年限不一

    一位業內人士告訴記者,由于目前對公寓并沒有嚴格的定義與界定,一些“公寓”概念物業如酒店式公寓、商務公寓、公寓式寫字樓、公寓式酒店等,就很難區分到底是公寓還是商務用房。

    這位人士說,公寓的“名分”不同,其使用年限也不一。市場出售的“名分”各異的“公寓”,土地使用性質基本上游走在“商業”與“住宅”之間,有的是“酒店”,有的是“住宅”,有的是“寫字樓”。按國家規定,不同的土地性質,必然涉及土地上建物業的使用年限。“酒店”或“旅業”的土地使用年限是40年,“商業”與“寫字樓”為50年,住宅土地使用年限最長,達70年。 

 北京千萬家房產中介公司市場總監常淑娟說,目前,公寓的主要類別大致可分為兩類:投資自住兩相宜的居住型公寓及純投資型的商住公寓。其中,居住型公寓基本上集中在會展商圈或者是一些商業氛圍濃厚的區域;而投資型公寓更多是在一些商務人士居住較為集中的區域,這兩類產品不僅有明顯的區位差別,同時價格也有一定差異。

    常淑娟告訴記者,商住公寓又稱為商務公寓、商務住宅,是一種即可居住又可辦公的高檔物業,在產權上屬于公寓類型,但其中又完全具備寫字樓的功能,是近年來出現的一種極具投資價值的物業。然而,不論從規劃設計還是商務配套來看,商住公寓都無法和同區域內的高檔寫字樓相抗衡。 

    酒店式公寓是居住型公寓的典型。酒店式公寓是指物業公司提供酒店式的服務,如打掃房間、預約送餐等基本酒店服務,同時擁有私人公寓的私密性和生活風格的綜合物業。酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體,具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店,在服務上比酒店更勝一籌。

    常淑娟說,無論是哪種公寓類型,投資者都應仔細考察該物業在立項時注冊的用途究竟是“住宅”還是“商業”,以免投資失誤。 

    北京鏈家房地產經紀有限公司市場總監金育松也提醒說,2006年6月北京出臺了“民宅禁商”政策,其中規定:“凡屬住宅(含公寓、別墅、平房等)用途的及房屋用途表述無法辨別為住宅或商業用途的房產(含商住、綜合等)均不予工商登記”,這無疑給很多的投資者“當頭一棒”,因為許多投資者買房時并沒有仔細甄別房屋到底是住宅還是商用,而且往往都是按照商用的價格購買,因此謹慎選擇顯得至關重要。

    業內人士支招公寓投資技巧 

    業內人士提醒,有意投資公寓項目的投資者一定要謹慎,千萬不要看到項目名稱掛著“公寓”兩個字,就以為自己買到了貨真價實的公寓項目。

    常淑娟說,有些項目雖然號稱商住公寓,但并不能作為企業工商注冊地,因此不管是買還是租,是否擁有注冊資質應該是投資者考慮的重要因素。同時,品質較高的商住公寓,其配套設施常常會與寫字樓不相上下,如配有防火通道、單元內噴淋器的安全防火系統及抗震設計,并且金融、票務、郵政、會議、洗衣等商務配套服務齊全,還配備智能化網絡通信設備及充足的車位。在資金允許的情況下,投資者應選擇設施盡量完善的商住公寓,這會使日常的工作更加安全高效。 

    常淑娟還指出,商住公寓如果沒有劃分商務辦公區及居住區,就要考慮辦公是否擾民的問題,相關部門對不同性質的公司也有不同的待遇。出入人員比較固定的科技研發類公司在營業執照審批上比較容易,而商貿類公司則因擾民的可能性較大,辦照時需要持有不擾民的相關證明。而餐飲、歌舞、娛樂、網吧以及生產加工制造類企業則不具備租用商住公寓的資格。

    寇海龍建議,投資者一定要仔細衡量項目的開發商和物業管理公司實力,實地考察項目周邊交通、配套建設和社區自身所能提供的智能化生活服務情況,包括是否精裝修、是否有24小時熱水、是否有24小時運行電梯、是否天然氣入戶等。他特別提醒說,投資者一定要仔細分析項目周邊是否有商務氛圍,也就是看周邊是否具備旺盛或較為旺盛的人氣,避免購房后出現“有價無市”的現象。更為重要的是,要參照項目周邊市場交易價格,對自己預期收益和準備投入的成本進行核算,看是否能夠比較順利地收回投資成本。同時,在當前房產市場投資環境更加復雜的情況下,除去需要考慮正常的房產投資要素之外,一些政策的變動也要時刻關注,免得投資風險加劇。